El negocio de bienes raíces, consejos y ejemplos prácticos para ganar dinero al comprar vivienda para alquilar o revender. Este es un artículo donde aprenderás a invertir en bienes raíces de manera segura y rentable.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Los bienes raíces, que en algunos países también se conoce como finca raíz, tienden a valorizarse con el tiempo; es decir, el valor de la vivienda, salvo en contadas ocasiones que explicaremos más adelante, tiende a subir.
El terreno o lote donde está la vivienda es un bien tangible que una vez adquirido es imposible que desaparezca. El terreno es un recurso no renovable, esto quiere decir que a medida que pasa el tiempo, la población de una ciudad aumenta, pero los terrenos se agotan, lo cual lleva a que se valorice y su propietario goce de una gran ventaja económica. Quien tiene el dinero, tiene el poder.
El anterior es un argumento más que suficiente para asegurar que invertir en bienes raíces es un buen negocio. Pasemos a calcular su rentabilidad.
¿Cuánto se gana en el negocio de bienes raíces? Tres Ejemplo prácticos:
Explicare los tres ejemplos típicos de inversión en bienes raíces. Usare como moneda el dólar estadounidense y cada quien hará la adaptación a la moneda de su país. Pero antes dos cuesiones importantes:
¿Cuánto se valoriza una vivienda cada año?
No hay una cifra exacta, esto varía cada año según la situación económica de cada país. Pero las cifras rondan entre el 5% y el 15%. Incluso estas cifras de valorización de casas o apartamentos son diferentes en cada ciudad de un mismo país. Pero podemos optar por tener en mente la cifra del 10%.
¿Qué es la valorización real de una vivienda?
Este es un dato importante, que muchos pasan por alto. La valorización real de una vivienda debe tener en cuenta la inflación de tu país. Por ejemplo, si tu vivienda en el año 2016 costo 100 mil dólares y el 2017 vale 110 mil dólares; fácilmente alguien podría decir que la valorización fue del 10 %. Pero un momento, que pasaría si la inflación en tu país fue del 7%. Pues que la valorización de la vivienda fue de tan solo el 3%. No es que sea una cifra mala, aún estas ganando dinero, tan solo quiero decir que es bueno saber los datos reales.
Sabiendo lo anterior podemos ver los tres casos de inversión:
Comprar vivienda por inversión a largo plazo:
Este es el caso de las personas que tienen ahorrado una buena cantidad de dinero, entre 50 y más de 100 mil dólares y no saben muy bien qué hacer con él, tienen otra fuente de ingreso, como puede ser su trabajo u otros negocios, no quieren dejar el dinero en el banco, porque la banca realmente no paga mucho en intereses, saben por instinto que comprar vivienda es una buena inversión y lo hacen.
Su intención es comprar una casa y conservarla por veinte, treinta o incluso más años, no se preocupan mucho por alquilarla a un alto precio, incluso se dan el lujo de dejarla varios meses sin alquilar. Suelen pensar que cuando se pensionen ya tendrán el tiempo para decidir qué hacer con ellas. Nada mal, para estos inversionistas, al cabo de cuatro décadas su dinero se habrá valorizado en gran medida, porque cada año su inversión creció aproximadamente 10%. Y un 10% en interés compuesto durante 40 años es mucho dinero. ¿Cuánto sería? Revisa mi artículo sobre el interés compuesto.
Comprar vivienda para revender:
Esta es una forma de invertir en finca raíz que requiere conocimiento, dinamismo y experiencia. Las personas que se dedican a esta actividad, previamente tienen conocimientos en construcción, leyes inmobiliarias, desarrollo urbanístico, ventas y otras áreas. No se requiere títulos universitarios pero si un conocimiento básico en estos variados campos; tal vez haber estado al lado de un familiar o un amigo que se muevo en estas disciplinas, bastara para desarrollar un buen ojo para aprovechar las oportunidades que se presenten. Esto es experiencia.
El dinamismo hace referencia a que suelen comprar para vender en menos de uno o dos años. Prácticamente se decían a esta actividad. Identifican casas que están a bajos precios, las remodelan y las venden más caras. Esta manera de invertir en finca raíz, es más rentable que el caso anterior, pueden ganar rentabilidades cercanas al 20%. Es así de alta pues, se saca provecho de la experiencia y la dedicación al 100% en esta actividad.
En esta categoría también entra la actividad de comprar proyectos de casas para una vez construidas y entregadas venderlas.
Comprar vivienda para alquilar:
Esta es la forma de invertir en bienes raíces más tradicional y que cualquiera puede aplicar, no requiere los conocimientos y el esfuerzo del caso anterior. Pero, no nos basta con saber que en 20 años la vivienda tendrá una gran valorización, se busca también que la casa o el apartamento deje una ganancia cada mes.
¿Cuánto se gana alquilando una casa o apartamento?
Por lo general, una casa o apartamento se alquila por el 0.7% de su valor comercial. Por ejemplo una casa de $100.000 dólares se alquilara por $700 dólares mensuales. De nuevo, esta cifra del 0.7% puede ser superior o inferior, es tan solo una aproximación.
Quien se dedica a vivir del alquiler de vivienda, suele multiplicar su idea de negocio; es decir, sus planes y acciones están destinados a comprar una segunda vivienda para de nuevo ponerla a generar ingresos por medio del alquiler. La primera casa o apartamento les sirve como garantía para sacar un crédito hipotecario, para alquilar la segunda. Con las ganancias del alquiler de ambas casas pagan el crédito hipotecario y aún les queda ganancias.
Al cabo de 10 o 15 años terminan de pagar el préstamo y son dueños de dos viviendas que generan ingresos. Ya decidirán si tienen el tiempo y la energía de ir a por la tercera o cuarta casa.
Ya que he mencionada crédito hipotecario, le aconsejo que lea con atención el articulo ¿Qué es mejor comprar o alquilar vivienda? Le dará herramientas para tomar la mejor decisión.
Consejos para invertir en el negocio de bienes raíces:
Casas enfocadas a niveles Nivel socioeconómico medios:
Las casas lujosas, por su alto costo son muy difíciles de vender o de alquilar, hay muy pocas personas que pueden darse ese lujo, es una obviedad. Las casas demasiado económicas, traen más problemas que ganancias, quién busca una casa muy económica, suele tener problemas cada mes para pagar la renta y suelen ser reacios a firmar contratos de arrendamientos; estas personas son nocivas para nuestro negocio. Lo ideal, entonces, es ser propietario y alquilar casas enfocadas a la clase media trabajadora, casas o apartamentos con precios de alquiler asequibles para alguien que gane entre dos y cuatro salarios mínimos. No es que el valor del alquiler vaya a ser de cuatro salarios mínimos, sino que quien gana cuatro salarios, puede destinar un salario para pagar el alquiler.
¿Cómo encontrar casas baratas para invertir?
Debes adéntrate en el mundo del mercado inmobiliario, pero de entrada te digo que las casas más barata que puedes encontrar son aquellas que rematan los bancos o sus actuales propietarios están pasando por una situación económica difícil.
Estas casas suelen tener problemas de atraso en pagos de impuestos o retrasos en cuotas hipotecarias o problemas de herencias, los propietarios no están solventes economícenle para solucionar estos percances y aquí en donde tu puede entrar con tu poderoso brazo económico para dar una ayuda y aprovecharse de la situación. Sí, lo sé, hay en todo esto un poco de falta de escrúpulo, pero el negocio de comprar casas muy baratas funciona así en la mayoría de los casos.
Cuidado con las estafas al comprar vivienda:
Por el afán de aprovechar una oportunidad de adquirir una vivienda a costos muy bajos, mucho neófitos en el negocio de los bienes raíces suelen ser víctimas de estafas. Desconfié, o al menos asesórese muy bien antes de desembolsar su dinero a cambio de una supuesta oferta imperdible. En su país hay entidades encargadas de llevar registros de los propietarios y todos los dueños que han tenido una propiedad. Cerciórese que quién le esta vendiendo sea el propietario real, pregunte a los vecinos del lugar si conocen a esa persona.
¿Qué bien raíz se desvaloriza?
Al principio del artículo decíamos que todo bien raíz se valoriza pero que había ciertas excepciones. Pues bien, usted debe obtenerse de comprar casas en terrenos con problemas de inundaciones. Viviendas cercanas a rellenos sanitarios tampoco son viables. No compre casas con altos problemas de inseguridad, en todas las ciudades hay uno que otro robo, “esto es normal”; por altos problemas me refiero a zonas donde se sabe que viven grupos organizados de delincuencia común como pandillas. Descarte también zonas deprimidas de las ciudades que ya se han identificado como zonas de expendio de alucinógenos o son zonas de tolerancia (casas de lenocinio), alta mendicidad, entre otras situaciones de decadencia extrema.
Invertir en bienes raíces en zona turística:
Si su ciudad es turística considere comprar una casa y adecuarla como hotel u hostal, es bastante rentable este negocio, usted no alquila por meses sino por días pero a muy buenos precios. Lea el artículo como montar un hostal para hacerse una idea de este tipo especial de inversión.
Costos y gastos en el negocio de bienes raíces:
Para los tres casos anteriores tenga en cuenta que siempre hay unos costos adicionales; estos son por ejemplo los gastos notariales al momento de comprar una casa. Por lo general en cada país, cada año hay que pagar un impuesto por ser propietario de un bien inmueble. En los apartamentos y casas debes en cuando hay que hacer reparaciones de techo o tuberías o cada año pintar totalmente la vivienda. En el negocio de alquiler, tenga en cuenta, que una casa o apartamento suele tardar casi dos meses en poderse arrendar; es decir estos dos meses no habrá generación de ingresos.
Contratos de alquiler:
Querido emprendedor, el alquiler de vivienda es un negocio donde está en juego su dinero, le aconsejo que lo tome con toda la seriedad que corresponde y firme y formalice un contrato con la persona que toma la casa en arrendamiento. Aplique todo los instrumentos de ley que garanticen que le pagaran el alquiler.
Alquilar aparta estudios para estudiantes:
Una aparta estudio es una vivienda algo más pequeña que un apartamento, tan solo son una habitación, un baño y una pequeña cocineta; es ideal para los estudiantes universitarios. Es una forma de inversión en bien raíz rentable que busca aprovechar al máximo una casa. Es decir, en una sola casa grande se construyen varios aparta estudios (3 o 4) y se alquilan por separado. Obviamente este negocio es ideal en zonas cercanas a universidades, aunque algunos jóvenes ejecutivos también gustan de estos espacios.
Este ha sido un extenso artículo sobre el negocio de los bienes raíces y estoy seguro que hay mucho más por decir. Es una inversión donde la experiencia será la mejor maestra, pero sin duda es uno de los emprendimientos más seguros que hay para alcanzar la independencia financiera, es decir lograr generar ingresos sin tener que invertir muchas horas de trabajo.
Gracias